El llamado decreto Maricarmen no lleva ni una semana en el Boletín Oficial del Estado. Aun así, el sector ya contabiliza proyectos congelados y maneja la cifra de hasta 900.000 viviendas que podrían salir del alquiler. Esa reacción se suma a una contracción que ya era profunda: desde la Ley de Vivienda de 2023 la oferta anunciada ha caído entre un 19 % y un 30 %, según la fuente, y en Barcelona el alquiler permanente se ha reducido un 69 %.
Qué es el decreto y desde cuándo existe
El nombre no es el de una norma oficial. Lo acuñó el Sindicato de Inquilinas tras el desahucio, el 23 de septiembre de 2026, de Maricarmen Abascal, de 87 años, de un piso del barrio de Retiro en el que llevaba más de siete décadas. La propuesta del sindicato pedía paralizar desahucios sin alternativa, limitar el alquiler de temporada y por habitaciones, congelar rentas, prorrogar contratos y renovarlos de forma automática.
El 29 de septiembre el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-ley, solo en parte coincidentes con esa propuesta. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, se publicó en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. El segundo, centrado en la renovación de contratos, se remitió al Congreso. Ambos deben ser convalidados; el pleno extraordinario se planteó para el 2 de octubre. Hasta esa votación, el texto puede decaer.
Las medidas que más afectan al propietario son estas:
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años, a petición del inquilino y en las mismas condiciones, para contratos de vivienda habitual vigentes el 1 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028.
- Tope a la actualización anual hasta el 31 de diciembre de 2027: si la renta ya supera el índice de referencia, no sube; si no lo supera y no hay pacto nuevo, el máximo es el 2 %. El día de la aprobación la inflación rondaba el 5 %.
- Regulación del alquiler de temporada (causa real, en general máximo de doce meses; si no se acredita, se considera vivienda habitual) y del alquiler por habitaciones (la suma de las rentas no puede superar el tope de la vivienda completa).
- Protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa hasta el 31 de diciembre de 2030, sobre todo cuando el demandante es una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras por debajo de valor.
- Límite hasta finales de 2028 a la compra de viviendas por debajo del 70 % del valor de tasación por determinadas entidades, con excepciones si se destinan a alquiler asequible o social.
- El segundo decreto obliga al arrendador a justificar la no renovación y, si no lo hace, a indemnizar al inquilino (la prensa ha hablado de doce mensualidades).
El paquete incluye contraprestaciones: reducciones de IRPF que pueden llegar al 100 % si se baja la renta o se deja por debajo del índice, deducción para inquilinos, IVA del 4 % en vivienda protegida permanente y una línea de avales del ICO de hasta 2.000 millones para alquiler asequible.
Lo que ya se ha movido en días
No hay todavía una estadística de portales que mida la oferta “desde el anuncio”: el texto lleva en vigor desde hoy. Lo que hay son reacciones de esta misma semana, publicadas el 1 de octubre por El Español-Invertia.
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) asegura que dos operaciones para transformar edificios en cerca de 1.000 viviendas de alquiler asequible en Madrid se han “frenado en seco”. Carolina Roca, su presidenta, lo atribuye a la pérdida de seguridad jurídica: “Con lo que nos ha costado empezar a atraer inversión privada a la promoción y construcción de vivienda, este decreto lo que hace es frenar en seco esa atracción.” La Confederación Nacional de la Construcción advierte de un frenazo del build to rent y de que a muchos pequeños propietarios les resultará difícil mantener el piso en alquiler.
El mismo reportaje cifra en unos 900.000 los pequeños propietarios que se plantean retirar la vivienda. El cálculo parte de datos del Banco de España —unos 4,2 millones de viviendas alquiladas, de las que 3,8 millones (en torno al 92 %) están en manos de particulares— y de una encuesta de Fotocasa según la cual el 24 % de los propietarios consultados prevé sacar el piso del alquiler de larga duración al terminar el contrato. Es una intención declarada, no una retirada ya ejecutada.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, ha hablado de un riesgo de en torno a un 20 % menos de oferta. El economista Gonzalo Bernardos, en Expansión, va en la misma línea: “El decreto de vivienda del Gobierno va a hundir la oferta de alquiler más de un 20 %.” Recuerda que en Barcelona la oferta ya cayó un 56 % entre 2022 y 2025, y sostiene que alargar contratos, topar la subida en el 2 % con una inflación cercana al 5 % y equiparar el precio del alquiler por habitaciones al de la vivienda entera empujará a parte de los caseros a vender o a dejar de arrendar.
Idealista ha repetido el argumento de fondo: prorrogar contratos o limitar subidas “no pone en el mercado ni una sola casa”.
La caída que ya estaba medida
El sector usa como precedente lo ocurrido desde la Ley de Vivienda de mayo de 2023, no desde este decreto.
Idealista, a 22 de mayo de 2026, tres años después de la ley: el alquiler un 30,7 % más caro de media, la oferta reducida un 30 % y 41 contactos por anuncio, un 119 % más que en 2023. Ninguna capital había bajado de precio. Por ciudades, el alquiler permanente había caído un 69 % en Barcelona, un 60 % en Bilbao, un 58 % en Pamplona y San Sebastián, un 42 % en Sevilla, un 35 % en Palma y un 30 % en Madrid. Valencia (−8 %) y Málaga (−3 %) resistieron mejor. En unas pocas capitales la oferta anunciada subió (Cáceres, Cuenca, Almería).
Otra serie, del Observatorio del Alquiler citada por 24heconomía el 29 de septiembre, sitúa el stock anunciado en unos 813.850 inmuebles en 2023 y en 660.993 en el segundo trimestre de 2026: un −18,8 %. La misma pieza habla de una caída del 20 % desde la ley y de 143 interesados por vivienda en diez días, frente a 135 a cierre de 2025. Idealista y la Fundación Alquiler Seguro han cifrado el retroceso de los tres últimos años entre el 18 % y el 20 %.
Fedea, en un trabajo de Fernando Pinto con datos hasta el cuarto trimestre de 2025, miró el único territorio donde el control de rentas de la ley se aplicó de forma generalizada desde el 16 de marzo de 2024. Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025 los anuncios cayeron un 22,2 % en Barcelona y un 20,5 % en Cataluña, frente a un +3,9 % en Madrid. El precio sí se moderó: +5,7 % en Barcelona y Cataluña, frente a +8,5 % en Madrid y +10,8 % en España. La competencia se disparó: 462 contactos por anuncio en Barcelona, frente a 103 en Madrid y 135 en el conjunto nacional.
Hay otro antecedente inmediato. El Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, impuso prórrogas de hasta dos años y un tope del 2 %. El Congreso lo derogó el 28 de abril de 2026. Mientras estuvo en vigor, portales y analistas documentaron retiradas de anuncios; Telemadrid llegó a estimar una caída de hasta un tercio de la oferta en Madrid ese año. Idealista ha situado el hundimiento acumulado del stock de alquiler en un 61 % entre el cuarto trimestre de 2020 y el cuarto de 2025.
Lectura
La “caída brutal” posterior al anuncio del decreto Maricarmen es, por ahora, una previsión y un primer frenazo inversor, no una serie estadística cerrada. Lo medido es lo anterior: tres años de ley con menos pisos anunciados, más contactos por anuncio y precios más altos en casi todo el país, y un recorte más fuerte allí donde se topó la renta. El decreto de esta semana reproduce varias de esas palancas —prórroga forzosa, tope del 2 %, más dificultad para recuperar la vivienda y para usar la vía temporal o por habitaciones— sobre un parque en el que nueve de cada diez alquileres dependen de un particular. El Gobierno presenta a cambio bonificaciones fiscales y avales para aumentar la oferta asequible. Si el Congreso convalida los textos el viernes, el efecto sobre el stock se podrá medir en los próximos trimestres; si no los convalida, el episodio se parecerá al de abril.
