En un nuevo capítulo de la batalla legal por los gastos hipotecarios, el Tribunal Supremo ha asestado un duro golpe a CaixaBank al confirmar la obligación de la entidad de devolver a unos clientes los gastos de gestoría y parte de los costes de notaría y registro asociados a la subrogación y ampliación de una hipoteca.
La sentencia, emitida en julio de 2025 por el TS, declara nula por abusiva la cláusula que imponía estos costes a los consumidores, reforzando la jurisprudencia que protege a los hipotecados frente a prácticas bancarias desleales.
Un caso con raíces en el pasado.
El litigio tiene su origen en un préstamo hipotecario suscrito en 2001 con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA). Dos años después, en 2003, los clientes decidieron subrogar y ampliar su hipoteca con Bankia, entidad que posteriormente fue absorbida por CaixaBank. Como parte de esta operación, los hipotecados asumieron todos los gastos relacionados, incluyendo notaría, registro y gestoría, en cumplimiento de una cláusula que les atribuía íntegramente estos costes.
Sin embargo, esta práctica, común en el sector bancario durante décadas, comenzó a ser cuestionada tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, así como por sucesivas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que han declarado abusivas este tipo de cláusulas.
En 2019, los clientes afectados, amparados por esta nueva normativa y la jurisprudencia, interpusieron una demanda contra CaixaBank reclamando la nulidad de la cláusula de gastos y la restitución de los importes abonados. El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Ceuta les dio la razón, declarando nula la cláusula y condenando a la entidad a devolver 1.242,05 euros por los gastos de gestoría, notaría y registro, más 30 euros por una comisión de morosidad, junto con los intereses legales y las costas del proceso.
El vaivén judicial de CaixaBank.
Caixabank, sin embargo, no aceptó la resolución y recurrió ante la Audiencia Provincial de Cádiz. La entidad argumentó que la cláusula era legal y, en caso de ser considerada nula, solo debería responder por los gastos directamente relacionados con la subrogación de la hipoteca, excluyendo aquellos derivados de la compraventa inicial, en la que no había intervenido.
La Audiencia Provincial dio parcialmente la razón al banco, revocando la declaración de nulidad en lo que respecta a la devolución de las cantidades, al considerar que la reclamación no podía dirigirse contra CaixaBank por los gastos asociados a la compraventa.
Este fallo motivó a los hipotecados a elevar el caso al Tribunal Supremo en un recurso de casación, que ahora ha resuelto el conflicto de manera definitiva. En su sentencia, el Alto Tribunal no solo reafirma la abusividad de la cláusula de gastos, sino que también establece que CaixaBank debe responder por los costes vinculados a la subrogación y novación del préstamo, independientemente de no haber participado en la compraventa original.
La fundamentación del Supremo
El Tribunal Supremo basa su decisión en el artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) y en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, que estipulan que las cláusulas abusivas no son vinculantes para los consumidores. Además, el fallo se apoya en la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19, CaixaBank y BBVA) y en su propia resolución nº 35/2021, de 27 de enero.
Estas sentencias establecen que los bancos deben asumir los costes derivados de cláusulas declaradas nulas, incluso si su intervención se limitó a operaciones hipotecarias posteriores, como la subrogación o novación.
El Supremo desmonta el argumento de CaixaBank y de la Audiencia Provincial de Cadiz, aclarando que la nulidad de la cláusula permite reclamar a la entidad los gastos relacionados con la subrogación y ampliación de la hipoteca. En concreto, la sentencia ordena a CaixaBank devolver 89,23 euros por los gastos de gestoría y la parte proporcional de los costes de notaría y registro correspondientes a la operación hipotecaria.
Un precedente con implicaciones
Este fallo consolida la línea jurisprudencial que protege a los consumidores frente a cláusulas abusivas en contratos hipotecarios, un tema que ha generado miles de demandas en los últimos años.
La decisión del Supremo no solo afecta a CaixaBank, sino que envía un mensaje claro al sector bancario: las entidades no pueden eludir su responsabilidad trasladando a los clientes los costes de operaciones que, según la normativa europea y española, deben asumir ellas.
El impacto económico para CaixaBank, aunque limitado en este caso concreto, podría multiplicarse si se considera el volumen de hipotecas subrogadas en las últimas décadas. Además, la sentencia refuerza la confianza de los consumidores en su derecho a reclamar, especialmente en un contexto en el que las asociaciones de usuarios han intensificado sus campañas para informar a los hipotecados sobre sus derechos.
Hacia un futuro a favor de los consumidores
La resolución del Tribunal Supremo es un paso más en la lucha por la transparencia y la equidad en el sector financiero. Mientras los bancos continúan enfrentándose a las consecuencias de prácticas del pasado, los consumidores ganan terreno en la defensa de sus derechos. Sin embargo, el camino no está exento de obstáculos: los procesos judiciales son largos y costosos, y no todos los afectados cuentan con los recursos para reclamar.
En este escenario, expertos legales como el despacho especialista en Derecho Bancario y del Consumidor, Quercus Jurídico, www.quercusjuridico.es contacto@superbiajuridico.es recomienda a los hipotecados revisar sus contratos y consultar con asesores especializados para determinar si pueden reclamar la devolución de gastos indebidos. Con precedentes como este, el mensaje es claro: la justicia está del lado del consumidor, y las cláusulas abusivas tienen los días contados.