Cómo descubrir una cláusula IRPH en tu hipoteca y cuánto dinero podrías recuperar

En un contexto económico donde la presión fiscal y el encarecimiento de la vida complican la economía doméstica, especialmente tras las vacaciones de verano, revisar las escrituras de tu hipoteca puede ser una vía para aliviar la carga financiera. Entre las cláusulas potencialmente abusivas que podrías encontrar está el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), declarado abusivo en ciertos casos por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en su sentencia de 12 de diciembre de 2024. 

A continuación, te explicamos cómo identificar esta cláusula y cuánto podrías recuperar, basándonos en la información proporcionada y en fuentes recientes.

 ¿Cómo saber si tu hipoteca tiene una cláusula IRPH?

El IRPH es un índice utilizado por bancos y cajas de ahorros para calcular los intereses de hipotecas, pero ha sido cuestionado por su falta de transparencia y su mayor coste frente al EURIBOR. Para descubrir si tu hipoteca está referenciada al IRPH, sigue estos pasos: 

1. Revisa la escritura hipotecaria: 
   • Busca en el documento notarial, normalmente en la Cláusula Tercera o Tercera BIS, términos como “IRPH”, “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años” o referencias a índices de bancos o cajas de ahorros. 
   • Si no tienes la escritura, solicita una copia a tu banco o al notario donde se firmó. 
2. Consulta los recibos mensuales de la hipoteca: 
   • Revisa los extractos bancarios de tus pagos hipotecarios. Si el tipo de interés aplicado menciona IRPH o si notas que las cuotas no han bajado significativamente pese a la caída del EURIBOR (especialmente en periodos de tipos negativos), es probable que tu hipoteca esté referenciada al IRPH. 
3. Contacta con tu entidad bancaria: 
   • Si no encuentras la información en los documentos, solicita al banco confirmación por escrito del índice de referencia de tu hipoteca. Las entidades están obligadas a proporcionar esta información. 
4. Evalúa la transparencia: 
   • Reflexiona sobre si el banco te explicó claramente el funcionamiento del IRPH antes de firmar. Según el TJUE, la cláusula puede considerarse abusiva si no se te informó sobre: 
     • Cómo se calcula el IRPH (incluyendo comisiones y márgenes). 
     • Su evolución histórica comparada con el EURIBOR. 
     • La recomendación del Banco de España de aplicar un diferencial negativo para equipararlo al mercado. 

¿Por qué el IRPH es problemático?

El IRPH, a diferencia del EURIBOR, es una media de los intereses de hipotecas concedidas por bancos y cajas, incluyendo comisiones y márgenes, lo que lo hace más caro. Históricamente, ha generado cuotas mensuales más altas, con diferencias que pueden superar los 25.000-50.000 euros en una hipoteca media de 150.000-200.000 euros a 25 años. La sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23) establece que, si no hubo transparencia en la información proporcionada al cliente, la cláusula IRPH puede declararse nula por abusiva. 

Pasos para reclamar y recuperar tu dinero

Si confirmas que tu hipoteca incluye una cláusula IRPH, puedes iniciar un proceso para reclamar la nulidad y la devolución de cantidades pagadas de más. Aquí tienes los pasos: 

1. Reúne la documentación necesaria: 
   • Escritura notarial del préstamo hipotecario. 
   • Recibos mensuales de la hipoteca (si los tienes, aunque el banco puede proporcionarlos). 
   • Comunicaciones con el banco relacionadas con la hipoteca. 
   • Facturas de gastos de constitución (notaría, registro, gestoría, tasación). 
2. Consulta con un abogado especializado: 
   • Contacta con un despacho experto en derecho bancario, como Quercus Jurídico (www.quercusjuridico.es, contacto@superbiajuridico.es), que reporta un 90% de éxito en estas reclamaciones. Un abogado analizará si hubo falta de transparencia y evaluará la viabilidad de tu caso. 
3. Reclamación extrajudicial: 
   • Presenta una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente de tu banco, solicitando la nulidad de la cláusula IRPH y la devolución de las cantidades pagadas de más, citando la sentencia del TJUE de 2024. 
   • Paralelamente, inicia una mediación con un mediador profesional para reforzar tu posición. 
   • El banco tiene 60 días para responder. Si no contesta o la respuesta es insatisfactoria, procede al siguiente paso. 
4. Demanda judicial: 
   • Si no hay acuerdo extrajudicial, presenta una demanda en el Juzgado de Primera Instancia, acompañada del certificado de mediación. La demanda debe basarse en la falta de transparencia y la jurisprudencia del TJUE, que refuerza la protección al consumidor bajo la Directiva 93/13/CEE. 
   • Los tribunales pueden declarar la nulidad de la cláusula, sustituir el IRPH por el EURIBOR y ordenar la devolución de cantidades pagadas de más, más intereses legales. 

¿Cuánto dinero podrías recuperar?

La cantidad a recuperar depende del importe y la duración de la hipoteca, pero las estimaciones son significativas: 

• Según Quercus Jurídico, los clientes han recuperado aproximadamente el 20% del importe inicial de la hipoteca. 
• Además, la sustitución del IRPH por el EURIBOR puede reducir las cuotas futuras, generando ahorros adicionales. Por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, la diferencia anual entre IRPH (3,5%) y EURIBOR (2%) puede ser de unos 1.380 euros, lo que supone un ahorro acumulado de 13.800 euros en 10 años. 

Implicaciones legales y jurisprudencia

La sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23) establece que: 

• La oficialidad del IRPH (publicado en el BOE) no exime al banco de su obligación de informar con claridad. 
• Los bancos debían explicar el cálculo del IRPH, su evolución histórica frente al EURIBOR y la necesidad de un diferencial negativo para ajustarlo al mercado, según la Circular 5/1994 del Banco de España. 
• Si la cláusula no cumple con los requisitos de transparencia, buena fe y equilibrio, puede declararse abusiva y nula, permitiendo la devolución de cantidades pagadas de más y la sustitución por un índice como el EURIBOR. 

Además, el Tribunal Supremo español, en su sentencia de julio de 2025, ha alineado su criterio con el TJUE, declarando la nulidad de cláusulas IRPH por falta de transparencia, lo que refuerza las posibilidades de éxito en las reclamaciones. 

Conclusión

Revisar tu escritura hipotecaria para identificar una cláusula IRPH puede ser una solución para recuperar una cantidad significativa de dinero, aliviar tu economía doméstica y reducir las cuotas futuras de tu hipoteca. 

Con el respaldo de la sentencia del TJUE de 2024 y la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo, los consumidores tienen ahora una posición sólida para reclamar. Es documentación es la siguiente:

• Escritura notarial de préstamo o crédito hipotecario.
• Recibos mensuales que tenga en su poder.
• Comunicaciones mantenidas  con la entidad financiera.
• Facturas de notario, registrador, gestoría y tasadora.

Una vez reunida la documentación y estudiado el asunto, se prepara una reclamación extrajudicial al departamento de atención al cliente de la entidad bancaria, con acuse de recibo. 

A la vez, se inicia una solicitud de mediación con un mediador profesional, donde se deja clara nuestra solicitud de nulidad de cláusulas abusivas y y el objeto de la controversia. 

Se espera a que conteste la entidad financiera. Si no responde en 60 días, se prepara la demanda judicial. Si contesta el banco, y no es de nuestro gusto la contestación, se presenta la demanda de igual modo. 

Acompañaremos a la demanda el certificado emitido por el mediador de solicitud de MASC a la entidad financiera, en el plazo de un mes desde su envío al banco, por parte del mediador.

Quercus Jurídico tiene un porcentaje de éxito del 90% y conseguimos la devolución de gastos de constitución de hipoteca y las cantidades pagadas de más por la aplicación del índice IRPH. Nuestros clientes recuperan, más o menos, un 20% del importe de la hipoteca.

A nuestro éxito le avala, como hemos dicho anteriormente, la jurisprudencia del TJUE, ratificada concretamente por la sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024 -asunto C-300/23, que resuelve una cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de 1ª Instancia número 8 de San Sebastian,  que ha desarrollado los principios generales y categorías jurídicas comunitarias a tenor de la Directiva 93/13. Estos principios generales son los siguientes:

•  El control de abusividad de una cláusula predispuesta, nace como consecuencia de calificar antijurídicamente la conducta del predisponente.
• La falta de información, exigido por el control de transparencia (que la cláusula sea clara y comprensible).
• Haber quebrantado un deber de guardar el equilibrio en la cláusula desproporcionada, cuando en función de las circunstancias propias del caso
• Que la cláusula en cuestión no cumpla las exigencias de buena fe, equilibrio y transparencia establecidas en la Directiva 93/13 y en el anexo de ésta.

Contacta con un despacho especializado, como Quercus Jurídico, (www.quercusjuridico,es contacto@superbiajuridico.es ) para analizar tu caso y preparar la documentación necesaria.

Esta documentación es la siguiente:

• escritura notarial de préstamo o crédito hipotecario.
•  recibos mensuales que tenga en su poder.
• Comunicaciones mantenidas  con la entidad financiera.
• Facturas de notario, registrador, gestoría y tasadora.

Una vez reunida la documentación y estudiado el asunto, se prepara una reclamación extrajudicial al departamento de atención al cliente de la entidad bancaria, con acuse de recibo. 

A la vez, se inicia una solicitud de mediación con un mediador profesional, donde se deja clara nuestra solicitud de nulidad de cláusulas abusivas y el objeto de la controversia. 

Se espera a que conteste la entidad financiera. Si no responde en 60 días, se prepara la demanda judicial. Si contesta el banco, y no es de nuestro gusto la contestación, se presenta la demanda de igual modo. 

Acompañaremos a la demanda el certificado emitido por el mediador de solicitud de MASC a la entidad financiera, en el plazo de un mes desde su envío al banco, por parte del mediador.

Actúa con rapidez, ya que, aunque la acción para reclamar cláusulas abusivas es imprescriptible, es recomendable iniciar el proceso lo antes posible para aprovechar el marco legal favorable.