Tras las últimas sentencias del TJUE sobre la nulidad de las cláusulas del IRPH, todos los que tengamos una hipoteca, además de solicitar el importe de lo pagado de más a causa de la aplicación de este índice de referencia, podemos aprovechar el trámite judicial para solicitar la devolución de los gastos hipotecarios pagados en el momento de la formalización de la hipoteca.
De este modo, para una hipoteca media (145.500 euros, según el INE) el importe de la devolución del dinero abonado en concepto de gastos de gestión de la misma asciende a 1.500 euros.
En el caso del índice IRPH, en la demanda judicial que presentaríamos, lo que hacemos es solicitar que se anule esa cláusula y que el juzgado la reemplace por la referencia al Euribor. Como ese índice es más bajo porcentualmente hablando, al cliente se le ha de devolver, por parte del banco, el importe resultante de la diferencia entre el IRPH y el Euribor. En algunas hipotecas, el banco devuelve hasta 30.000 euros al cliente.
Los gastos de novación de la hipoteca también son reclamables. El coste de la novación y la subrogación, no es objeto de reclamación. La sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 fue la primera en declarar nulas, al considerarlas abusivas, algunas de las cláusulas que imponían los bancos en la constitución de estos préstamos, concretamente las que hacían recaer sobre el prestatario todos los gastos de constitución de una hipoteca.
Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) fija la doctrina de la protección legal del consumidor en la sentencia del 16 de julio de 2020, en la que considera que los gastos de constitución de la hipoteca corresponde asumirlos “al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho”, es decir, al banco, que debería asumirlos en su totalidad.
Ahora veamos que gastos de constitución de la hipoteca se pueden reclamar al banco. También se pueden reclamar los gastos de la subrogación de una hipoteca en caso de compraventa con hipoteca:
Los gastos de notaría de la hipoteca que el notario cobró al cliente. Sus honorarios correspondientes a la formalización de la escritura, al número de copias de esta y la certificación del contrato hipotecario. Este coste suele oscilar entre el 0,1% y 0,5% de la responsabilidad hipotecaria (esto es la suma de todos los gastos garantizados del préstamo: capital, intereses de demora, costas judiciales, entre otros). Sobre los gastos notariales, sólo se pueden reclamar al banco el 50% de la factura.
Los gastos del registro de la hipoteca. Este gasto que también pagamos en su día, trae causa de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Suele superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. Se reclama el 100% del importe de la factura..
Los gastos de gestoría de la hipoteca. Estos son los honorarios del gestor que ha elegido el banco para que tramite la hipoteca en la notaria, y en el registro de la propiedad. De media ascienden a 400 euros. Sus tarifas no están reguladas y pueden variar de unas a otras. Reclamamos el 100% del importe de la factura.
Importe de la tasación de la hipoteca. La tasación del inmueble es obligatoria cuando se suscribe una hipoteca, a tenor del las circulares del Baco de España. El banco facilita este servicio en la mayoría de las veces. El l importe que suelen cobrar estas tasadoras oficiales inscritas en el banco de España, ascienden a 300 euros. El gasto de tasación se puede reclamar en su totalidad.
Importe de la omisión de apertura del préstamo.
Nuestro despacho reclama el importe de la comisión de apertura, por falta de transparencia en el clausulado. Puede llegar a ser un importe que ascienda al 1% del importe de la hipoteca..
Los gastos del seguro de vida incluidos en las hipotecas.
En el caso del seguro de vida asociado a la hipoteca, si el banco obligó a su contratación con una entidad vinculada el propio banco, se puede reclamar.
Desde marzo de 2019, y como consecuencia de que la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que aumenta la protección del consumidor, establece medidas de mejora en la transparencia de los contratos hipotecarios. La nueva ley también determina la cuestión relativa al reparto de gastos en la formalización de una hipoteca. Así, establece que los gastos de carácter fiscal, los notariales de la escritura, los de inscripción en el Registro y los de gestoría serán siempre a cargo del banco, mientras que los gastos de tasación serán a cuenta del prestatario (y los de las copias notariales que este pida).
Desde junio de 2019, ya no podemos reclamar los gastos de constitución, ni las clausulas abusivas de las hipotecas firmadas posteriormente a esa fecha, dado que estos gastos están tasados por la Ley y las cláusulas son transparentes por la información precontractual que recibe el consumidor. Entre esas medidas, destacan:
- 10 días antes de firmar la hipoteca, las entidades bancarias deberán facilitarle una serie de documentación obligatoria, antes de quedar vinculado al contrato.
- Entre los documentos que le deben entregar se encuentra la ficha europea de información normalizada, en la que debe aparecer toda la información acerca del crédito que quiere solicitar, ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado.
- Esta información tendrá carácter de vinculante, es decir, deberá ser respetada por la entidad en el caso de que acepte la oferta.
- Además, deberán entregarle una ficha en la que aparezcan las cláusulas del préstamo, los índices de referencia usados para calcular los intereses (como el Euribor) o la posibilidad de vencimiento anticipado en caso de impago.
- Unidas a estas dos fichas, deberá recibir información acerca de las garantías de los seguros, una simulación de cuotas y variación a lo largo de los años (en el caso de que elija una hipoteca variable) o una copia del proyecto del contrato.
- Es requisito indispensable para la firma del contrato que esa información se remita a un notario (a elección del consumidor) que revise toda la documentación y que resuelva las dudas del interesado en una reunión que deberá ser celebrada los días antes a la firma del contrato (mínimo 24 horas antes) y en la que se levantará acta notarial, gratuita, sin la cual, no se podrá firmar el contrato de hipoteca.
Las hipotecas con cláusulas nulas y de las que se puede reclamar una cantidad muy aceptable al banco para que nos devuelvan, afectan a ocho millones de consumidores.
Si Vds. tienen una hipoteca constituida antes del 16 de junio de 2019 y aún no has reclamado los gastos hipotecarios, todavía están a tiempo, aunque hayas firmado la hipoteca hace mucho tiempo, e incluso esté pagada, podrás reclamar judicialmente los gastos y la abusividad de las cláusulas. Desde el bufete de abogados Quercus Jurídico, podemos hacerlo si nos hace con una simple llamada telefónica explicando su caso, entra en nuestra web www.quercusjuridico.es o remitiendo un correo electrónico a contacto@superbiajuridico.es